2016.04.27更新

「A市が長らく県道として使用していた土地は,

 

もともと個人名義の土地でしたが,

 

のたび県が時効取得しました。

 

しかし,その後,

 

この土地を道路として使用するのに反対する人が現れました。

 

当初は,その人の代理人という団体が

 

当市に意見を述べてきましたが,

 

今ではその団体が土地名義人から不動産を買ったとして,

 

県道としての使用を認めない,

 

道路を封鎖するなどと言っています。

 

この土地自体は4坪しかなく,

 

それだけでは使い道もない土地です。

 

その団体に所有権の登記がありますが,

 

当市の主張は認められるでしょうか」

 

 

 

不動産は価値が高い財産ですから,

 

所有権を明確にするため,

 

登記制度があります。

 

基本的に登記名義人が所有者となります。

 

ですから,不動産を所有すべき人が2人いても

 

先に登記をした人が勝つ事になります。

 

 

 

しかし,

 

不動産取引に不当に関与して利益を得ようとしたり

 

不当な目的で登記をした人は,

 

登記があっても所有者と認められません

 

これを

 

背信的悪意者

 

といいます。

 

単に不動産が二重に売却されていたことを知っても,

 

他方の取引に利害関係がなく

 

不動産を適切に所有する意思がある場合には

 

後から不動産を購入しても

 

登記を先に備えれば勝つ事ができます

 

 

 

冒頭の事例は,

 

実際に起きた事例ですが,

 

時効により取得した後に,

 

それを知った上で,

 

後から登記した人の主張が認められなかった事案です。

 

最初は代理人と名乗っていた。

 

・しかし、途中で所有者と名乗るようになった。

 

4坪しかなく、それだけでは利用価値がない。

 

・道路の真ん中にあり、具体的な利用計画もない。

 

これらの事情から,背信的悪意者が認められました。

 

大変珍しいケースですが,

 

不動産取引について法律の柔軟性

 

が見られた良い例です。

 

 

 

不動産に関するご相談も多くいただいております。

 

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投稿者: 弁護士 野澤哲也

2015.09.25更新

 大家さんは,家を貸すにあたり,その家が使用できる状況で貸さなくてはなりませんから,基本的に不具合箇所は大家さんがお金を出して修繕する必要があります。

 

 借り主が原因で生じた不具合については,借り主に修繕する義務が生じることになりますが,住むことによって当然生じる劣化は,一般的には大家さんが負担することも多いです。

 

 どんな不具合を誰が修繕するのか,これはとても細かい判断が必要になり,普通は賃貸借契約書において,どのような場合はどちらの負担で修繕するかを明示していますが,それでもトラブルは絶えません。契約書に明示したとしても,「使い方が悪かった」のかどうかが問題となったり,「直すほどのものか」どうかが微妙なケースが多いからです。

 

 家の貸し借りは長いお付き合いですので,契約書にきちっと分かりやすくルールを書き込むほか、大家さんと借り主がよく話しをして決めることが重要です。個々のケースをどのように考えるべきかは直接弁護士にご相談ください。

 

 

 

 

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投稿者: 弁護士 野澤哲也

2015.09.19更新

 アパートやマンションの賃貸借契約を結ぶとき,契約書の中で,家賃を滞納した場合には,契約を解除できると定めます。滞納期間を具体的に1ヶ月や2ヶ月と明示する場合がほとんどですが,たとえば,1ヶ月滞納したら解除できると明示していても,必ずしも1ヶ月滞納したらすぐに契約解除できるわけではありません。

 

 一般的に賃貸借契約を解除するためには,「信頼関係を破壊する事情があるか」が問題となります。家賃を滞納しても,それまで長らく真面目に家賃を支払い続けていて,退職などを理由に一時的に家賃を支払えなくなってしまった場合には,信頼関係は未だ破壊されていないとして解除が認められない場合があります。逆に,家賃の滞納がしばらく続き,連絡も取れず,改善の見込みがない場合には,解除が認められることになります。

 

 家を借りるということは,大家と借り主の間で長いお付き合いをしていくことになりますが,そういう場合には,双方の信頼関係が重要であると法律の世界でも考えるわけです。具体的に、どのくらいの滞納があれば解除が認められるかは、ほかの事情との関係でケースバイケースですので、詳細は弁護士にご相談ください。

 

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投稿者: 弁護士 野澤哲也

2015.09.18更新

 前回,貸した土地を返してもらうためには,それなりの立退料を支払う必要があるとお話ししましたが,建物を貸した場合にも同じ事がいえます。

 

 建物は,普通,住むために,またそこで事業を行うために借りることになりますが,いずれも生活をしていく上で極めて重要なことですので,大家さんから,簡単に出て行けとは言えない仕組みになっています。

 

 大家さんが建物を返してくれという場合にも,土地の場合と同じく,①大家さんがその建物を使用する必要があるか,②借り主がどれだけそこを使用し続ける必要があるか,③そして立退料を考えることになります。

 

 借家の場合の③立退料は,土地の場合ほど高くならないのが通常で,普通は,新しく建物を借りる場合の初期費用,引越代,当面の家賃差額の補償などの総額になりますが,借り主が事業を行っていた場合には,引越による営業損失を加算する必要が出てきます。

 

 具体的な立退料の判断も大変複雑ですので,立ち退きを検討される場合には,早めに弁護士にご相談ください。

 

 なお、家賃の不払いや契約違反による解除の場合は、これとは全く別です。

 

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投稿者: 弁護士 野澤哲也

2015.09.17更新

 日本の法律では,土地は一度他人に貸すと,簡単に返してくれと言えなくなる現状があります。土地を貸す場合には,普通期限を定めますが,その期限が過ぎても,返してくれとは簡単には言えません。

 

 土地を貸すと,普通はその土地の上に建物を建てます。しかし,建物は一度建てるとそう簡単に壊れたりせず,長く使用することになります。それを前提に,土地を借りて建物を建てる人を保護する仕組みになっているのです。

 

 では,どうしたら土地を返してくれといえるのか。ポイントは,主に,3点,①自分がその土地を使う必要があるか,②相手がどれだけその土地を使い続ける必要があるか,③どれだけ立退料を支払えるか,にあるといえます。

 

 ③立退料に関連して,借地の場合,借地の権利(=土地を借りる権利)そのものに値段があります。更地価格を基準に割合で値段がつきますので,それなりの金額になります。立退料は,その借地の金額のほか,建物の値段や建物を利用していたことによる収益などを加算した金額となりますので,多額の費用がかかることを想定しなければなりません。

 

 具体的な立退料は,①や②との関係で増減しますし,その他の要素も複雑に絡み合い,交渉次第となります。立ち退きをお考えの方は,まず弁護士にご相談ください。

 

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投稿者: 弁護士 野澤哲也

2015.06.05更新

 亡くなった方が生命保険に加入していた場合,死亡によって保険金を受け取ることができます。この場合,受取人が亡くなった方本人になっていれば,保険金は遺産として相続手続で分配することになりますが,もし受取人が亡くなった方以外になっていれば,それは遺産ではなくなります。

 

 もし,夫が亡くなり,妻を受取人として保険金が出た場合,妻は相続とは関係なく保険金を全て受け取ることができます。それによって相続分が減ることもありません。

 

 このような保険金の特徴を利用して,不動産や株式など問題が多い相続を上手く解決することができます。もし自分の財産が不動産や株式しかなく,相続人の中で分割が難しい場合には,ぜひ保険の活用をご検討ください。

 

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投稿者: 弁護士 野澤哲也

2015.06.02更新

 不動産をお持ちの方の相続も争いになることが多いです。

 土地や建物はお金のように分けられません。どの不動産を誰が取得するか,その対価としていくら相続人の間で支払うかなどが問題として残ります。

 

 そんなとき,自分で遺言を書いて不動産の分け方を指定し,多くの不動産を取得する人に生命保険金を受け取らせます。そうすれば,その人はその保険金から不動産を多く取得した分の費用を払うことができます。

 

 相続をスムーズに終わらせる工夫です。

 

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投稿者: 弁護士 野澤哲也

2015.04.16更新

随時解決事例を掲載してまいります。

どうぞよろしくお願いいたします。

投稿者: 弁護士 野澤哲也

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