不動産

こんなお悩みはありませんか?

家賃を払ってくれないので、部屋を立ち退いてほしい
貸している建物を無断で工事されたが、問題はないのか
共有している不動産があるが、関係者の仲が悪く、管理が難しい
隣の住人が、深夜にギターの練習をしている。やめさせられないか
借地上の建物を建て替えたいが、地主側が許可してくれない

当事務所へ依頼するメリット

不動産業者では解決できないもめ事を、直接介入することで解決していきます。相手側との交渉はもちろん、必要に応じて強制執行などの法的手続きを利用します。

早めのご相談が重要です

トラブルは、そのまま放置しておいても、決して解決することはないでしょう。特に、賃料未払いのケースでは、時間と共に不利益が積み重なっていきます。必要なのは、何かしらのアクションを起こすこと。そのためのアドバイスをいたします。

明け渡し・立ち退きについて

賃貸借契約は、生活する権利を保障するため、借りる側に有利となっています。したがって、貸す側に落ち度がなかったとしても、適切な対応を取る必要があるのです。当事務所では、あらぬ風評が立たないよう、両者にとって円満な着地点を模索していきます。

家賃の滞納にお悩みの方(土地・建物明渡請求)

滞納が始まったら、「このまま逃げられるかもしれない」ということに注意を向けてください。いままで支払いが続いていたとしても、「いつか払ってくれるはずだ」と考えるのは早計です。不安を感じた段階でご相談いただければ、払える人には賃料を払わせ、無理であれば明け渡してもらう交渉をいたします。

不動産の共有を解消したい方

親族のひとりが住み続けている不動産を分割する場合、第三者による不法占拠とは異なりますので、明け渡しを命じるわけにはいきません。ご事情を伺った上で、以下に挙げる3つの選択肢から、もっとも適した方法を検討していきます。

1.換価分割

不動産を売却し、その費用を当事者間で分けます。

2.現物分割

可分できる土地などの場合、不動産そのものを分割します。

3.代償分割

住んでいる当事者がほかの共有者に対価を支払い、現状を維持します。

賃料が不適切だと感じている方(賃料減額増額請求)

賃料の変更には、借りる側と貸す側双方の合意が必要であり、一方に変えることはできません。ただし、再開発に伴って路線価が上がったり、隣に大きなビルが建つことで日照権に大きな変化が生じたりしたときには、法廷で認められる場合があります。

隣人トラブルにお悩みの方(隣地所有者との紛争)

多くの場合、きちんとした意志を示せば、無事解決することが多いようです。弁護士が介入するというよりも、問題の起きにくい方法をアドバイスしますのでご相談ください。直接面会することに抵抗があるなら、手紙や通知を出すだけでも効果はあるでしょう。

借地権をお持ちの方(借地非訟)

契約終了や明け渡しを申し出された借り主は、貸し主に対し、立ち退き料を請求することができます。内訳の一例としては、移転先の賃料との差額、借地権価格、引っ越し費用などです。法人の場合は、営業利益を加算することも可能です。

ケーススタディ

ご相談内容

入居時に借り主と、「家賃を1カ月滞納したら部屋を明け渡してもらう」という内容の契約書を締結していた。実際に家賃の滞納があったため、借り主に明け渡しを求めたが、「1カ月では短い」として明け渡しに応じてもらえない。どちらの主張が正しいのだろうか。

当事務所の対応

たった1回の滞納では「つい、うっかり忘れた」というケースが考えられるため、意図的なものかどうかを確認する必要があった。家賃請求の通知を内容証明郵便で送付し、その後も請求し続けたが、まったく支払に応じなかった。そこで、3カ月目に裁判を起こしたところ、明け渡しの判決をもらうことができた。

ポイント

賃貸借契約を解除するためには、単に契約書に該当する事情が生じただけでなく、借り主との信頼関係が破壊される事情が必要です。
長期にわたり家賃が支払われていた上で、1カ月だけ滞納したのであれば、「まだ信頼関係が破壊されていない」として解除が認められない可能性があります。こうした場合、「家主としてその後も支払催促に努めたが、支払ってもらえない」などの事情が必要になってきます。

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Q&A

Q

建物が老朽化しているので住人を立ち退かせたいのですが、立退料を支払う必要がありますか?

A

その可能性が高いでしょう。
具体的な額は、老朽化の程度や住人側の事情によって変化します。詳しいお話を伺わせてください。

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